La protección de los terceros constituye una pieza fundamental en el diseño de la Ley Hipotecaria. Uno de los elementos que contribuye a perfilar el alcance de esa protección se encuentra en el art. 37 LH. La norma, carente hasta ahora de un estudio monográfico, se presenta como un difícil equilibrio de regla y excepciones, con matices que, en ocasiones, solo se pueden explicar atendiendo a su evolución desde 1861. Además, para conocer cuál es, en realidad, el grado de intensidad de esa protección no basta con estudiar minuciosamente su contenido, sino que es preciso examinar cómo se aplica ese precepto en la práctica, y para ello resulta imprescindible un completo análisis de la jurisprudencia y la doctrina de la Dirección General. Un adecuado análisis del art. 37 LH facilita la mejor comprensión del sistema.

Tras pasar revista a los problemas subyacentes en el art. 37 LH, se aborda el estudio de su criterio general, esto es, la proyección frente al tercero de las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias. A continuación, se acomete el análisis de las diversas excepciones que presenta la norma: las acciones rescisorias y resolutorias por causas de constancia registral, la acción de revocación de donaciones por incumplimiento de cargas, las acciones de retracto legal y la acción rescisoria por fraude de acreedores. La obra culmina con el estudio del posible ejercicio de acciones personales entre las partes.