Desde la publicación del Código Civil en 1889, el art. 396 de este cuerpo legal se ha caracterizado por ser el núcleo central de lo que en cada momento histórico ha constituido la denominada propiedad horizontal, término legalmente acogido por la ley de 1960. El inicial art. 396 CC se limitó probablemente a lo que, en su momento, podía configurarse corno la posibilidad de que diferentes pisos de una casa perteneciesen a distintos propietarios.

Las distintas reformas tanto del art. 396 CC como de la ley de propiedad horizontal han seguido el compás de la realidad social y respondiendo a la realidad se ha ido especializando y regulando esta forma especial de propiedad. La Ley de 1960 ya señaló que representaba, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación ex novo de la propiedad por pisos. Con el transcurrir de los años esta ley ha sido susceptible de varias reformas, resaltando la operada por la Ley 811999, que ha dejado de acometer quizá una posible reflexión, sólo en alguna medida, acerca de cierta personalidad jurídica. Con todo el artículo 396 del Código Civil continúa siendo el núcleo sustancial de la propiedad horizontal en nuestro ordenamiento. El objeto de este libro es precisamente resaltar los aspectos esenciales del régimen de la propiedad horizontal.